Conférence de Maître Spadoni

Ce Samedi 25 Mars, de nombreuses personnes sont venues assister à la conférence de Maître Spadoni sur l’indivision en Corse. Tous se placent autour de tables disposées de façon conviviale, une façon de donner à la conférence un ton chaleureux, un ton de négociation sur un sujet difficile. Tous ont déjà en tête les nombreuses questions, auxquelles Maître spadoni s’efforcera de répondre à la fin de la conférence.

Introduction de Maitre Spadoni :

Quand j’étais petit, j’entendais parler des trois grands fléaux de la Corse, qui sont dans l’ordre la politique, les incendies et l’indivision. Les problèmes d’indivision sont des problèmes de famille, il s’agit de traiter de la relation entre les hommes, mais aussi de la relation entre les hommes et leurs terres. La terre, nous n’en sommes pas les propriétaires mais les locataires gérants, nous sommes de passage. Le patrimoine immobilier, c’est-à-dire la terre et les constructions, c’est ce qui constitue les racines d’un peuple. Nous avons l’obligation de les conserver et d’en prendre soin pour les transmettre. Au cours du temps il y a eu des modes, des flux et des reflux, les terres de l’intérieur avaient de la valeur, les garçons en héritaient, laissant le littoral inexploitable aux filles. Aujourd’hui, c’est le bord de mer qui a de la valeur, l’intérieur est laissé à l’abandon et se meurt. Dans le monde d’aujourd’hui, l’exemple de l’Israël et de la Palestine montre que l’on se bat pour conserver des territoires ou les reprendre. En Corse, on ne fait plus la guerre pour prendre la terre, mais il existe plusieurs façons de s’approprier cette terre, de façon insidieuse comme l’attrait économique ou les moins fortunés cèdent devant les plus fortunés.

Qu’est ce que l’indivision ?

C’est quand plusieurs personnes ont en commun un bien sans en avoir fixé la répartition, cela existe également en France. Quand on se tourne vers le passé, l’indivision était voulue et entretenue par les anciens parce que cela était une nécessité économique, mais le problème en Corse est qu’il s’agit d’une indivision anarchique, non organisée. Dans toute la France, le règlement successoral s’applique de la façon suivante : la succession s’ouvre immédiatement suite au décès, la transmission aux héritiers se fait par simples actes de façon indivise et ensuite, les héritiers restent soit dans l’indivis soit en sortent.

Pourquoi un problème en Corse et surtout dans l’intérieur de l’île ?

Depuis 1956, il faut un acte de propriété publié à la Conservation des hypothèques, si par exemple quelqu’un souhaite acheter, il y a mutation d’un bien en faveur d’un autre par acte. En Corse, ce fichier immobilier est vide. Les gens ont une feuille de cadastre avec des noms… Ils savent que c’est à eux… Ils vivent dans les maisons, tout le monde est propriétaire et personne ne l’est. Le problème est qu’ils n’ont pas de titre de propriétés, ils ne peuvent donc ni partager ni vendre, ils ne peuvent rien faire. Quand quelqu’un souhaite faire des travaux, il rencontre de nombreux problèmes pour obtenir des prêts, pour assurer le bien…

L’indivision n’est pas une cause mais une conséquence d’une situation juridique non réglée de génération en génération au point d’en être prisonnier, il devient alors difficile d’en sortir, pourtant nul n’est tenu de rester dans l’indivision. En 1982, à l’issue d’une rencontre avec Robert BADINTER auquel je souhaitais exposer la question de l’indivision, celui-ci également passionné par la Corse, a alors créé une commission d’études sur l’indivision en 1983 dont j’ai été le rapporteur.

Existe-t-il en Corse une situation de l’indivision plus importante que dans les autres régions françaises ?

Il existe des statistiques des biens indivis en France réglés dans des délais normaux, département par département, (qui nous ont été fournies difficilement) mais qui donnent le résultat suivant : le bon élève est l’île de France, le mauvais élève est l’île de Corse.

Quelles en sont les raisons ?

Il n’existe pas de titres de propriétés, et je pense à ce moment-là que la tradition orale en est la cause, jusqu’en 1987, où M. Graziani, Historien me propose de faire des recherches dans ce sens. Au cours de ces recherches M. Graziani se rend compte qu’il existe des archives notariales de la Corse à Gênes, et que la théorie selon laquelle l’absence de titres de propriétés est liée à une tradition orale allait être quelque peu ébranlée. Seulement, il lui a été impossible de consulter ces archives qui vraisemblablement avaient brûlé pendant la guerre entre Gênes et Louis XV. Enfin, M. Graziani, guidé par un moine dans les caves du Vatican retrouve ces archives notariales de la Corse. Comment les archives se sont-elles retrouvées là ? Le moine raconte que du temps où la Corse était terre de l’église, le Saint Siège a alors vendu cette île à la République de Gênes, le prix n’a jamais été payé malgré l’acte de vente. Quand plus tard les boulets de Louis XV tombent sur la ville de Gênes et enflamment les archives, des moines auraient sauvé ces archives de la Corse ne se basant sur le fait que le règlement n’ayant jamais eu lieu, la Corse appartenait toujours au Vatican. En consultant les archives, nous avons pu nous rendre compte qu’il y avait par exemple à Bonifacio pas moins de 19 notaires ; tout se faisait par acte aussi bien les mariages que les fins de vendettas. Non seulement ce territoire de la Corse n’est pas un territoire de tradition orale, mais il s’agit bien de tradition écrite, bien plus que ce que pouvait connaître la France à la même époque. Par la suite tout va s’inverser pour arriver à une proportion de 90 % de non écrit contre 10 % d’écrit. Pourquoi les Corses ont-ils cessé d’écrire ? Sans doute à cause d’une fiscalité trop lourde imposée par la France royaliste puis révolutionnaire, qui en trente ans a multiplié par cent la taxe sur les mutations. La valeur des biens en Corse n’a pas évolué dans les mêmes proportions et est bien en dessous de ce que peut connaître la France à ce moment-là. En novembre 1799, Bonaparte devient premier consul et nomme pour la Corse un administrateur général, Miot, administrateur civil hors pair et fiscaliste. Bonaparte attend de lui une grande fermeté à l’égard des Corses. Les Corses ne veulent pas payer d’impôts, mais font des déclarations de succession à ce moment-là. À l’absence de rentrées fiscales, Miot cherche une solution. Il constate que les terres ne valent presque rien par rapport au continent. Plus tard dans un rapport, il constate l’état de pauvreté de la Corse avec des maisons dont les murs sont percés, d’où un impôt qui divise par deux l’impôt sur les portes et les fenêtres. Il voit qu’on ne peut pas « tondre un œuf » donc il décide d’inventer un système qui est le centième de la contribution foncière pour l’évaluation des droits de succession, une réduction des droits d’enregistrement pour les ventes, les donations et les mariages, et pas de délai pour les déclarations de succession. Ainsi, les droits de succession ne sont plus prélevés de la même façon que sur le continent. Peu à peu, les Corses ne font plus de déclaration de succession et ne règlent plus les droits sur la mutation, les partages se font de façon orale, chacun sait ce qu’il a. Entre les deux guerres mondiales, le départ des hommes vient accentuer les difficultés économiques, et pour ne pas diviser les biens pour des raisons économiques au vue de leur faible valeur, on ne procède toujours pas au partage. Après la guerre, on a continué à ne pas faire de mutation et depuis 1956 le fichier de la conservation des hypothèques est vide. Ça commence à bouger quand les rapatriés d’Afrique du Nord rentrent et veulent acquérir des biens, en règle et dans des conditions de droit. Pour les Corses, cette technique est une culture que nous n’avons pas à ce moment-là. C’est aussi l’époque où Ajaccio et Bastia explosent en immobilier, avec des actes de vente. Mais dans tout le reste de la Corse, la situation reste la même, pas d’actes de propriété, pas de partage, l’indivision concerne de plus en plus de personnes.

Conséquences de cette situation ?

L’indivision actuelle trouve sa cause dans l’absence de titres de propriétés et les conséquences en sont qu’il ne peut y avoir ni prêts, hypothèques ou baux. Certains pensent que c’est la faute de l’arrêté Miot, mais c’est justement l’inverse.

Dans quelle situation sommes-nous aujourd’hui ?

Dans le cadre des accords de Matignon, avec Lionel Jospin, pour la première fois l’Etat reconnaît sa responsabilité dans le désordre qui règne dans le règlement des successions. Le dispositif du régime transitoire est un ensemble de mesures dérogatoires. Une période dite de neutralisation de la fiscalité des droits de succession avec une exonération totale des droits de succession sur la valeur des biens et immeubles situés en Corse du 01 01.2000 au 31 12. 2010, puis d’une exonération de 50 % de 01.01.2011 au 31.12.2015 (loi du 21 janvier 2002). Il prévoit en plus un outil qui est l’agence foncière : quand on ne sait plus où trouver les héritiers et les biens, afin de permettre la régularisation pour être en 2015 dans une situation juridique normale. Aujourd’hui l’agence foncière est créée, elle est la seule en France et sera installée dans les premiers jours de mai. Les contrats de partenariats sont passés avec des géomètres, des généalogistes. C’est le notaire chargé du règlement de la succession qui fera appel au service de l’agence foncière. L’agence foncière sera au service du public. Le retard dans la création de cette agence pourrait faire repousser les délais du régime transitoire soit de 2010 à 2016 et celui de 2016 à 2020. Si tout cela marche la fiscalité dérogatoire permettra de ne pas vendre ses biens pour payer la succession. Il n’y a pas de titre de propriété, donc la prescription trentenaire va permettre la création de titres de propriété : 3500 à ce jour.

Comment sortir de l’indivision et conseils pour préparer sa succession?

Nul n’est tenu de rester dans l’indivision, et s’il est difficile d’en sortir, pourtant il ne faut pas désespérer, je reçois de nombreux courriers, la demande est très forte. De nombreuses personnes souhaitent régler leurs successions afin d’être dans une situation normale, de pouvoir faire des donations à leurs enfants, de disposer de leurs biens comme ils le souhaitent, avoir un titre de propriété, vendre échanger ou bien encore rester dans l’indivision dans le cadre d’une convention d’indivision passée devant notaire. Il faut se rapprocher de son notaire, et se servir de l’agence foncière pour enfin évaluer la part de tous les indivisaires. Il faut, bien entendu arriver à un accord à l’amiable, mais il ne faut pas oublier que les tribunaux existent et s’il est un ultime recours, il faut parfois l’envisager. D’autre part, on ne sait quelle fiscalité pour demain et il faut profiter des niches fiscales dès aujourd’hui, comme les donations aux enfants par exemple.

C’est sur une note d’espoir que Maître Spadoni remercie son auditoire, avant de répondre à un certain nombre de cas pratiques auxquels il apportera tour à tour une réponse sur les démarches à effectuer, sur les droits ou bien encore les procédures à mettre en œuvre. Certains repartiront avec la ferme intention de prendre rendez vous chez leur notaire, d’autres prendront de nouvelles voies dans le règlement de leur succession.